В данной статье вы найдете пошаговый план реализации моей инвестиции в жилую недвижимость в Украине от этапа котлована и строительства, до этапа ремонта и сдачи в аренду. Узнаете как начать с нуля и найдете все расчеты для чайников и начинающих.

Рано или поздно каждый из нас может задуматься об инвестициях. Вряд ли вам всегда хочется находится в бегах и ситуации от зарплаты до зарплаты, когда денег вечно не хватает на базовые потребности и хотелки.

В один прекрасный момент я задумался над тем, что чисто теоретически я могу утратить работоспособность и что тогда я буду делать? Поэтому мне захотелось разорвать этот круг работа-доход — “не работаешь и не получаешь доход”. Я начал интересоваться темой инвестиций и постепенно составлять свой инвестиционный портфель

Начал я с недвижимости, как менее рискованного актива и далее двигаюсь в сторону более высокорисковых активов, а именно акций компаний и криптовалюты. Обо всем этом я более подробно пишу в своем телеграмм канале.

Инвестиции и вложения в доходную недвижимость

Для себя, уже имея опыт реализации подобных объектов я выбрал вариант покупки квартиры на этапе строительства у надежного застройщика, последующего ремонта этой квартиры и сдачи ее в долгосрочную аренду.

Существует множество нюансов данного подхода, может возникнуть немало разногласий и другого мнения на освещенные вопросы, что я и предлагаю обсудить в комментариях.

Забегая вперед скажу, что если у вас есть большая сумма денег на руках, то гораздо выгоднее, особенно для нервной системы купить готовую квартиру с ремонтом и на следующий день начать ее сдавать. Наверное в будущем я приду к этому этапу. Сейчас, так как у меня нет сразу большой суммы на руках, то я выбрал вариант инвестирования в недвижимость на этапе котлована и строительства. Таким образом я постепенно инвестирую деньги сначала в саму недвижимость, потом ремонт и поиск арендатора. Необходимая сумма денег разбивается во времени на длительный период. Весь этот процесс необходимо сопровождать, уделять ему внимание и свою энергию.

Для начала мне предстояло выбрать город. Так как я живу в Киеве, но сам из Харькова, то выбирал я между этими двумя городами. И в Киеве и в Харькове у меня есть другие, уже рабочие объекты недвижимости, которые я сдаю в долгосрочную аренду. 

В Киеве цена за квадратный метр новостроя существенно выше, сумма аренды в месяц приблизительно такая же, но безусловно в Харькове она ниже. Затраты на ремонт приблизительно одинаковы.

Инвестиции в жилую недвижимость в Харькове

Для очередного объекта я выбрал Харьков. В данном городе среди застройщиков можно выделить одного монополиста — это Жилстрой. Кому-то он нравится, кому-то нет. Но суть в том что он строит приемлемое жилье за адекватные деньги, и что самое главное он достраивает и сдает в эксплуатацию свои объекты, делает это с небольшой задержкой либо вовремя. 

Я уже не первый раз покупают квартиру в Жилстрое, поэтому для меня выбор был достаточно очевиден. Мне очень не хочется попасть в задержку на 2-3 года с каким нибудь застройщиком в Киеве, хотя я и безусловно потрачу определенные издержки на сопровождение всего объекта в другом городе. 

Выбирал какие объекты строит застройщик и выбрал из них тот, что подошел мне по бюджету и расположению.

Мой выбор был осуществлен в пользу ЖК Рогатинский по следующим причинам:

  1. Цена была незначительно выше чем в объектах на окраине
  2. Расположение практически в самом центре города
  3. Вид на реку (которую теоретически могут отреставрировать)
  4. Полностью обновленный Парк Шевченко
  5. Близкое расположение к Университету с потенциальными арендаторами.
  6. Близкое расположение к метро

Минусы ЖК Рогатинский, которые я отметил для себя спустя время:

  1. Уродство фасадов, каждый жилец сделал себе уникальные фасады что превратило внешний вид дома в уродскую хрущевку.
  2. Не самый благоприятный район города (вблизи находится центральный рынок с большим скоплением неадекватов).

Первоначальная сумма инвестиций в недвижимость на этапе строительства

  1. Покупка квартиры 46 метров по 15500 грн за метр, итого 713000 грн
  2. Оформление документов 23000 грн

Ремонт жилой квартиры под сдачу в долгосрочную аренду.

После покупки объекта я приступил к ремонту. На данном объекте я решил работать с дизайнером и заказать дизайн проект всего объекта. У меня был опыт как самостоятельного ремонта, так и с данным дизайнером на предыдущем объекте, с дизайнером все оказалось гораздо проще и быстрее, поэтому я принял решение снова воспользоваться ее услугами.

Для начала выполнил обмер всех стен и проемов на объекте и передал данные размеры дизайнеру и получил первоначальные наброски планировок.

инвестиции в недвижимость в украине, планировка вариант 1

Здесь сразу расскажу про мой предполагаемый просчет в этой инвестиции.

Изначально я покупал данную квартиру из-за вида из окна и наличия 3 окон. 3 окна необходимы были для того чтобы сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную. Но покрутив дизайн проекта с дизайнером я все же выбрал планировку однокомнатной квартиры с большой гостинной кухней и уютной спальней, а также утеплением балконов, чтобы использовать их пространство как рабочее, а не склад для хлама.

Хотя в этом доме множество подобных квартир были перепланированны в двухкомнатные.

перепланировка однушки в двушку

В чем собственно просчет?

В том что если вы покупаете объект с целью под сдачу, то сумма за которую вы сдадите объект 35 кв метров и 46 кв метров будет приблизительно одинаковая. И то и то будет относится к категории однокомнатная квартира. Но вы переплачиваете за лишних 10 метров застройщику, а потом за ремонт этих 10 метров. В итоге получается не такая выгодная инвестиция как должна быть. Возможно это мое субъективное мнение, итоги смогу подвести когда объект будет выполнен и сдан. Не исключаю возможность продажи данного объекта под ключ после окончательных расчетов по затратам на весь проект.

После утверждения планировки я получил первые рендеры дизайна и приступил к возведению стен.

Был и другой вариант санузла, но мне он понравился меньше:

Демонтаж перегородок от застройщика

Фото возведенных новых перегородок:

Далее следует этап заказа окон для остекления балконов и замены входной двери, после чего уже можно заказывать электрику, сантехнику и штукатурку стен.

Ремонтные работы в процессе (список пополняется)

  1. Демонтаж стен и возведение новых перегородок
  2. Монтаж пластиковых окон
  3. Замена входной двери
  4. Утепление фасада
  5. Машинная штукатурка стен
  6. Электрика
  7. Сантехника
  8. Стяжка пола

Сколько стоит сделать ремонт в новостройке, однокомнатной квартире в Украине

Основные статьи расходов:

  1. Дизайн проекта: 20000 грн
  2. Демонтаж стен и возведение новых перегородок из белого кирпича: 6500 грн
  3. Остекление балконов: 27000 грн
  4. Замена Входной двери: 12500 грн
  5. Список будет дополнятся в процессе работы над проектом…

Подписывайтесь на мой телеграмм канал чтобы не пропустить обновление статьи.

Как расчитать бюджет на ремонт квартиры?

Подробная таблица всех расходов по данному объекту доступна по ссылке.